【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)永慶房屋2018第二季網(wǎng)路會(huì)員調(diào)查，全臺(tái)看跌2018年第二季房市比例，減少3個(gè)百分點(diǎn)至44％(圖一)，若再觀察七大都會(huì)區(qū)對(duì)於2018年第二季房?jī)r(jià)的看法(圖二)，發(fā)現(xiàn)雙北市看跌比例雖逐漸收窄，但仍超過五成，顯示消費(fèi)者對(duì)價(jià)格修正還有期待；此外，臺(tái)南看漲與看跌比重都增加，顯示臺(tái)南消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的看法仍分歧，尚未形成共識(shí)。永慶房屋業(yè)管部經(jīng)理謝志傑分析：全球經(jīng)濟(jì)同步復(fù)甦，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)健，股市破萬點(diǎn)最長(zhǎng)紀(jì)錄，讓民眾消費(fèi)信心增，購(gòu)屋意願(yuàn)提升，加上房?jī)r(jià)大幅修正時(shí)期已過，由急跌期進(jìn)入小幅緩跌、盤整階段，雖整體而言仍小幅看跌，但看跌比重已連七季收斂，印證目前市場(chǎng)緩跌至平盤整理格局不變。
 
根據(jù)內(nèi)政部住宅統(tǒng)計(jì)資料顯示(圖三)，謝志傑指出，屋齡20年以上的住宅占比超過七成的有五大都會(huì)區(qū)，分別是臺(tái)北、新北、臺(tái)中、臺(tái)南、高雄，其中，臺(tái)北30年以上住宅占比更高達(dá)67％，表示臺(tái)北老房子最多，住宅老化最嚴(yán)重，亟待都更或危老重建；此外，桃園、新竹則是全國(guó)住宅屋齡最年輕的都會(huì)區(qū)，屋齡20年內(nèi)占比均高達(dá)四成以上。
 
那麼，30年以上老舊住宅產(chǎn)品別是那些呢？謝志傑說明，從調(diào)查結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)(圖四)，居住在住宅屋齡超過30年的消費(fèi)者中，雙北市以公寓產(chǎn)品最多，占比高達(dá)七成以上，而桃園以南五大都會(huì)區(qū)則以透天產(chǎn)品為大宗，比重幾乎都在六成以上，其中臺(tái)南市更高達(dá)85％。
 
因此，謝志傑說明，雙北房屋老化問題嚴(yán)重，都更在雙北面臨的挑戰(zhàn)以公寓為核心，都市更新條例修法必須能夠解決公寓住宅老化與結(jié)構(gòu)安全的問題，才能保障民眾居住品質(zhì)，否則實(shí)質(zhì)效益不大；而桃園以南五大都會(huì)區(qū)30年以上老舊住宅以透天產(chǎn)品為主，適用小面積、產(chǎn)權(quán)單純的危老條例即是解決透天住宅結(jié)構(gòu)安全問題的最佳方案。
 
消費(fèi)者有購(gòu)屋意願(yuàn)時(shí)，偏好選擇的購(gòu)屋地段(圖五)是那裡呢？謝志傑表示，七大都會(huì)區(qū)消費(fèi)者購(gòu)屋地段的選擇以成熟發(fā)展區(qū)為首選，占比高達(dá)76％，顯示成熟發(fā)展區(qū)的生活機(jī)能完善、交通便利優(yōu)勢(shì)，吸引消費(fèi)者購(gòu)屋。不過，可以看到新興重劃在桃園與新竹最熱門，選擇新興重劃區(qū)的比例超過三成，新竹縣市更超過四成，新興重劃區(qū)在桃園、新竹受青睞。至於消費(fèi)者偏好的住宅型態(tài)(圖五)為何？謝志傑說明，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，七大都會(huì)區(qū)以成屋大樓為主流，其中臺(tái)中以北五大都會(huì)區(qū)有過半消費(fèi)者選擇成屋大樓，甚至雙北市還接近八成，反觀南臺(tái)灣，臺(tái)南仍以透天為主流，高達(dá)53％，但大樓有興起的趨勢(shì)，高雄則是成屋大樓與透天二分天下。
 
美國(guó)啟動(dòng)升息循環(huán)，全球低利環(huán)境恐將結(jié)束，利率正?；?，寬鬆貨幣政策將逐步退場(chǎng)，臺(tái)灣也難獨(dú)善其身，跟進(jìn)升息恐怕是2018年央行理監(jiān)事會(huì)的選項(xiàng)之一，謝志傑分析：根據(jù)調(diào)查，高達(dá)80％購(gòu)屋者與70％售屋者，對(duì)於升息的承受力上限僅至2.5％左右，也就是升息3碼左右，升息成為買賣雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，僅升息1碼就會(huì)造成四成買賣雙方房貸還款壓力，顯示消費(fèi)者對(duì)於升息的敏感度增加。
 
此外，調(diào)查中有高達(dá)58％消費(fèi)者有「投資收益型不動(dòng)產(chǎn)的意願(yuàn)」，期待「最低投報(bào)率1.5％-3％」占比47％，較上季增加5個(gè)百分點(diǎn)。謝志傑補(bǔ)充：投報(bào)率3％以上高投報(bào)標(biāo)的難尋，可說是「有需求無供給」，因此，消費(fèi)者也慢慢接受且認(rèn)清事實(shí)，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)上高於定存利率的「有需求有供給」標(biāo)的為優(yōu)先選擇，預(yù)期年租金投報(bào)率在1.5％-3％之間。
 
永慶房屋業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)同步成長(zhǎng)，市場(chǎng)資金充沛、臺(tái)股萬點(diǎn)行情續(xù)航，買氣小幅增溫，不過，2017年房市交易量回升主要是受惠於屋主、建商大幅讓利帶動(dòng)，2018年若沒有持續(xù)讓利，買賣雙方對(duì)於價(jià)格認(rèn)知差距恐?jǐn)U大，將壓縮2018年交易量成長(zhǎng)的空間。統(tǒng)計(jì)2018年1-2月全臺(tái)建物買賣移轉(zhuǎn)量較2017年同期增加13％(圖六)，預(yù)期買氣小幅回溫，2018年第一季交易量預(yù)估在6.5-6.7萬棟之間，較2017年同期增加9％至12％；以近期交易量推估，2018年上半年交易量約落在13.5-14.0萬棟之間，與2017年同(期)比成長(zhǎng)約5％至8％之間。
 
不過，葉凌棋補(bǔ)充，國(guó)際情勢(shì)詭譎多變，中美貿(mào)易戰(zhàn)一觸即發(fā)，衝擊臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)，連帶間接影響房市表現(xiàn)。此外，美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)2018年預(yù)計(jì)升息3-4次，若國(guó)內(nèi)通膨壓力增加，臺(tái)灣跟進(jìn)升息機(jī)會(huì)大，因此，國(guó)際情勢(shì)、升息是未來房市最大變數(shù)。
 
在房市熱絡(luò)時(shí)，銀行競(jìng)相推出優(yōu)惠房貸，寬限期、長(zhǎng)年期的房貸專案出籠，尤其是寬限期的使用最為常見，若在2014年房市高點(diǎn)購(gòu)買預(yù)售屋，大約會(huì)在2016年後陸續(xù)交屋，統(tǒng)計(jì)七都2016-2017年使照核發(fā)戶數(shù)統(tǒng)計(jì)交屋量，全臺(tái)約有18.2萬戶交屋，葉凌棋指出：2016年陸續(xù)交屋後，若使用3年寬限期，預(yù)計(jì)將於2019-2020年進(jìn)入還本期，房貸壓力將驟增，預(yù)期將可能出現(xiàn)委售潮，賣壓湧現(xiàn)。根據(jù)非官方統(tǒng)計(jì)，使用寬限期的房貸戶比例約三成，估算2019年-2020年全臺(tái)將有約5.5萬戶住宅面臨寬限期到期，售屋壓力大，其中以新北、桃園、新竹與臺(tái)中賣壓最重，預(yù)期降價(jià)求售的狀況恐持續(xù)。葉凌棋補(bǔ)充，寬限期跟還本期房貸壓力真的差很多嗎？以貸款1000萬元、利率1.8％為例，三年寬限期內(nèi)每月繳款金額僅1.5萬元，一旦過了寬限期，每月繳款金額飆升至5.7萬元，是寬限期的3.8倍之多，房貸壓力不容小覷。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問卷調(diào)查，採(cǎi)「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員。調(diào)查時(shí)間2018/3/2~2018/3/14?；厥沼行柧頂?shù)為1190份。在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)3.0％。